地產策劃

【精選】地產策劃3篇

地產策劃 篇1

　　一、前言

　　萊恩田園區的出現，體現了萊恩公司長遠的戰略眼光和做百年企業的雄心壯志。

　　萊恩田園區的出現，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復合型房地產開發這一前端領域的表現，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產開發的未來成功準備了條件。

　　萊恩田園區的出現，順應了當代人、當代社會對綠色生態環境的向往與呼喚，其深厚的發展潛力不可限量。

　　萊恩田園區在開發模式上，采用了創新策劃在先，規劃設計在后，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區與地產開發模式創新，它對萊恩公司的未來事業將產生深遠的影響。

　　二、市場分析

　　1）市場背景

　　萊恩田園區位于重慶九龍坡區西彭鎮一側，現占地約200畝，前期果園開發已小見成效，大規模的綜合性開發即將進行。

　　果園內的果樹現在枇杷為主，同時準備發展一批相應的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。

　　在歷史上，西彭鎮是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發展戰略構想，為金果園的可持續性發展提供了強有力的支撐。

　　現在，西彭鎮已有常住人口約五萬，隨著渝西經濟走廊的建設和新廠新單位的遷入，西彭鎮的未來人口還會大量增加。西彭鎮的現有休閑娛樂設施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設施已經不能滿足居民們的需要。

　　重慶主城區人口已超過600萬，主城區居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區化（由近郊逐步走向遠郊）是一個不可阻擋的大趨勢。

　　2）產品分析

　　萊恩田園區位于重慶九龍坡區西彭鎮一側，現占地約200畝，萊恩田園區是重慶的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化田園區。

　　優勢：

　　一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——

　　它立在萊恩田園區的大門口或中心。

　　它那巨碩無比的下部（直徑不低于十米）是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。

　　中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下（包括外露一部分）；也可巧妙設計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。

　　上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。

　　還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。

　　果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。

　　這是果園獨創的特色景觀之一，是它的形象標志之一。

　　它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風格；

　　在資金許可的前提下，公園的設計建筑應敢于適度超前（至少要有鮮明的獨家特色），不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區的公園落后，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進。

　　劣勢：

　　對發展商來說，是挑戰，從規劃設計的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設造成的成本增加，未來物業管理服務的升級，都要求發展商投入更多的人力物力財力。

　　3）競爭對手分析

　　東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化園林式社區。東方半島花園招標后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環保概念’。這是附和深圳目前地產發展階段和消費潮流的。

　　東方半島花園的園林式是一個環境系統概念，大到小區的外圍環境，內部環境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環境系統進行精心設計。

　　三、廣告戰略

　　1）廣告目標

　　造市。制造銷售熱點。

　　造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。

　　大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發購買欲望。

　　擴大‘萊恩田園區’的知名度、識別度和美譽度。

　　提升企業形象。

　　一年之內銷售量達到80%以上。

　　2）廣告對象

　　好玩好動的西彭及主城區的幼兒、兒童、少年；

　　對現代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區青年；

　　喜歡到郊外的綠色果園環境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區居民；

　　喜歡在大自然的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中老年人；

　　喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節日游園活動的西彭及周邊地區居民；

　　具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農活類勞動體驗的主城區居民；

　　樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的'西彭及主城區居民；

　　3）廣告地區

　　在重慶這個城市及周邊地區。

　　4）廣告創意

　　廣告主題：

　　（1）每天活在水果的世界里

　　創意

　　選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動畫的方式展現孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，萊恩田園區你也每天尖在水果的世界里。

　　（2）回到家，就是渡假的開始

　　創意

　　一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假。”

　　老公：“行，馬上帶你上。”

　　上了車，不過多久就到了。

　　他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子？！”

　　老公：“沒問題。”孕婦：“真的可以嗎？”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀！我每天都可以渡假了！”老公：“回到家，就是渡假的開始。”你想每天都能渡假嗎？就到萊恩田園區。

　　5）廣告實施階段

　　第一期：試銷階段（三個月）

　　行為方式——————新聞運作、廣告、

　　時間————————20xx年2月1日

　　新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。

　　大造聲勢。對重慶本地目標市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市場。

　　讓受眾和消費群了解物業的基本情況，同時塑造發展商的良好公眾形象。

　　在首期宣傳中，讓４０％的目標客戶知道萊恩田園區，并在心目中留下深刻印象。

　　以內部認購為先聲，以優惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%。

　　吸引目標對象注意，誘導２０％的目標顧客采取購買行動。

　　及時總結經驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調整和完善。

　　第二期：擴銷階段（三個月）

　　行為方式——————-新聞、廣告、營銷

　　乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。

　　一期的承諾已經兌現，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買萊恩田園區。

　　此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務一定要跟上去。

　　繼續吸引目標受眾，注目率已達4０％左右，并形成一定之口碑。

　　合力促進銷售，引導３０％的目標顧客采取購買行為，并繼續產生邊際效應。

　　第三期：強銷階段（四個月）

　　行為方式————————-新聞、廣告、營銷

　　充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。

　　部分客戶進行現身說法，談萊恩別墅區的好處，增加可信性。

　　市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區’傳為美談，變成公眾的社會話題。

　　廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。

　　加強管理和服務，讓售樓現場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。

　　調動新聞的一切可以調動的手法和載體，進行深入宣傳。

　　合力吸引目標客戶，引導３０％目標顧客購買。

　　第四期：鞏固階段（三個月）

　　行為方式————————-營銷、廣告

　　消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

　　對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。

　　細水長流，滲透式的廣告行為。

　　加強物業管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。

　　注意后效益和市場消費心理貫性。

　　完善各項法律手續和文書文件，規范，科學，嚴謹地保證客戶各項權益。

　　四、廣告媒體策略

　　1）主體媒體

　　報紙

　　策略：

　　根據整體推廣計劃，前三期擬采用報紙為主要信息載體之一。

　　第一期多用大中版面（半版或三分之一版）密集發布；

　　第二期采用中小版面，逐漸拉大發布周期；

　　第三，四期采用小版面；長線滲透。

　　《東方日報》重慶

　　《蘋果日報》重慶

　　2）輔主媒體

　　電視

　　制作目的：塑造品牌形象

　　市場目的：造市，促銷。

　　播出媒體：重慶電視臺（15秒廣告片）

　　重慶文體頻道（20秒廣告片）

　　重慶生活頻道（15秒廣告片）

　　五、廣告預算分配

　　媒體預算比例

　　T。V。4500011.7%

　　N。p。（報紙）50000055.7%

　　印刷10000020、4%

　　CF（廣告影片）5500012、0%

　　總計700000100、0%

　　各銷售季比例

　　新上市5000000015、0%

　　第一期特賣10000000030、0%

　　空檔消化期2000000010、0%

　　第二期特賣30051000045、0%

　　總計470510000100、0%

　　六、廣告效果預測

　　由于萊恩房地產公司的田園區選在繁忙都市人都向往的環境清幽，綠意盎然、山清水秀，遠離都市塵囂的優雅山區以及萊恩公司設計新穎獨特，獨具現代與古典相結合的房屋設計加上萊恩公司全面的設計宣傳定能滿足都市人享受世外桃園般的生活而產生熱銷，給萊恩公司大額的利潤收入提高公司知名度，讓公司在激烈的房地產市場競爭中站穩了腳根。

地產策劃 篇2

　　一、活動目標

　　1、提高賣場人氣，達到活動期間銷售額的大幅提高；

　　2、提高珠寶品牌在當地知名度，達到搶占市場份額的目的；

　　3、塑造珠寶的品牌形象和提高美譽度，達到長期銷售的目的。

　　二、活動主題

　　以“喜從天降”、“拍檔射箭”、“婚禮進行時”、“數字柜臺”等活動豐富國慶的`文化生活，活躍市民文化氛圍。

　　三、活動時間

　　x月x日—x月x日（以國慶期間為重點）

　　四、活動內容

　　活動一：“喜從天降”活動

　　1、準備心形可爆氣球，內置心形彩色花瓣或彩紙和中獎卡，在店內空地或店門口或人流聚集區放飛氣球，和模特秀在同一位置進行；

　　2、當氣球升到一定高度爆炸或從高空（二樓）撒下后在空中爆炸（或是讓非可爆氣球從高空下落由觀眾撿到后自行拍破），每天撒下100個氣球；

　　3、氣球中在空中爆出彩色花瓣和彩紙，裝點活動氣氛，觀眾從氣球中取出中獎卡（每個氣球都有獎），之后到店的專柜兌換獎品；

　　獎品設置：

　　每日x枚價值x元的女式手提包，法國香水，翡翠吊墜或手鐲。

　　活動二：“拍擋射箭”活動

　　凡購買珠寶專柜任一款首飾者即可參加“拍擋射箭”活動，活動現場布置如下圖所示，操作方式為一男一女為一組拍檔射箭，女握弓，男射箭，每日可分數組先后游戲（如顧客只有一個人購買則可以一個人獨自射箭），每組共射10箭。

　　五、活動宣傳推廣策略

　　1、活動舉辦和宣傳可聯合商場一起舉辦和進行，但不能聯合本商場的其他珠寶專柜一起進行（如本商場無其他珠寶專柜則更佳）。

　　2、在報紙、電視、廣播等媒體詳細介紹本次活動參與細則和獎勵、獎品，提起消費者的參與熱情；推薦的廣告宣傳媒介為當地日報或發行量的報紙上做廣告及電視廣告，電視廣告以多個頻道每晚黃金時段8：00—10：00在屏幕下方同時播發移動字幕的廣告形式進行，詳述活動細則，因為移動字幕的廣告費比其他廣告便宜且效果較好；

　　3、在店前做好活動宣傳海報，在柜臺安排咨詢活動咨詢員（如有條件可設立咨詢電話）；

　　4、在活動前印制活動宣傳單頁在店前派發（有條件還可在人流匯集區及社區派發），擴大活動影響力和宣傳力度。

　　5、后期印制50元或100元的現金優惠券，通過與其他強勢非珠寶類品牌經銷商（比如同商場的家電銷售商）、酒樓、歌廳等合作，顧客在以上店面消費時即可贈送我們的現金券，以多方擴大顧客源。

　　6、宣傳器材及內容：

　　（1）x展架：

　　主題：珠寶國慶“珠寶國慶有禮”

　　內容：本次促銷活動獎品設置、報名參與辦法及珠寶logo、咨詢電話等內容。

　　（2）宣傳頁DM：

　　主題：珠寶國慶“三大活動三重驚喜”

　　內容：本次促銷活動細則及獎品設置、報名參與辦法（配“拍擋射箭”場地圖片）、珠寶logo、珠寶專柜位置圖、地址、電話等。

　　六、活動控制與評估

　　1、在活動中做好顧客咨詢到達人數、活動參加人數、購買人數、銷售額等做好詳細記錄；

　　2、活動后期做好活動將以上數據及媒體投放頻次、代理商反饋意見等收集至珠寶推廣總部品牌規劃部做好活動評估、總結，以便提供更好的營銷服務給加盟商。

　　七、活動經費預算

　　1、“喜從天降”活動獎品費用：x元；

　　2、“婚姻進行時”抽獎婚紗及禮服：x元；

　　3、易拉寶：x元，POP：x元，條幅：x元；

　　4、宣傳頁（DM）：x元；

　　5、總計：x元。

地產策劃 篇3

　　一、前言：營銷理由

　　傳統經濟學認為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內在價值，并以此為交換的依據。在這一理論的框架內，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。

　　然而，西方經濟學則認為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標準是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由于認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產生了西方經濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質的其他品牌。

　　現在已經步入了知識經濟，“華翠”內部必有一個創新系統來不斷審視、破壞現有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產營銷策劃書的具體內容。

　　二、促銷：點石成金

　　現在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業如果僅僅在某一層面占據優勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產市場飽和的現狀下，我們必須打破常規、標新立異，充分運用創新思想，設計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網，一網打盡。

　　（一）立異：以租帶售

　　房地產開發商對其所開發的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業物業的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產營銷應當調整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變萬化”（營銷手段方面），采取“租售結合”的營銷策略。

　　“租售結合”房地產營銷策略和方法的基本內容如下：當市場發生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應改變營銷策略：先設法將手中的物業租出去；然后再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經濟的發展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產行業本身就特別注定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行借款，以緩解再開發的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經對荷城現有打工族做過租房調查，通過市場調查發現：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！

　　（二）頂樓：困中創“圓”（園）

　　眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發，針對這種現狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

　　并且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時，我們的大量建設又可以產生規模效應，進一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經”）

　　阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對其進行精細化的市場細分，目標群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足。對于頂樓容易產生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當中如果嚴把了質量關的話，是不會發生這樣的質量問題的，但是既然現在房已建好，我要問的是您們對自己的產品有信心么？（當然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的`承認，并簽訂附外質量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的營銷要以高要求的產品質量為基礎的，因為營銷是“末”，而產品是“本”；營銷是“術”，而產品是“道”）

　　（三）中樓：以舊換新

　　俗話說：“沒有不好的產品，只有不好的定位”，市場如戰場，“凡戰者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產品同質化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的、具有創新推廣手段的企業，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業只有永遠保持創新的頭腦，不斷將其新思想轉化為獨特的、適應現實要求的模式，并成功付諸實踐。才能穩固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強手之林。

　　目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁。我們必須采取差異化的市場策略，努力創造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者），二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區農村人口的繼續大量轉移及外來人口的消費涌動，這種市場結構狀況必定還將延續甚至加深。二手樓交易已成為一種發展潮流，不可逆轉！有時，機會就出現在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協商價，然后由消費者支付這個結果值即可。

　　關于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據的。畢竟，高明舊樓多分布于市區西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設有保安及其他物業管理服務人員，安全系數更大。再加上老區環境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經濟條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上（后面提到），一次又一次的激發著他們的購買欲，調動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的成功者的確是那些最能適應現行環境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

　　（四）綠化：詩意棲居

　　“詩意棲居”是人類居住的夢想！所以古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無。其中以等水之地為上等，以藏風之地為次等”，有山水懷抱之地才為風水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”。

　　滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業；氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術圓滿運轉；陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。

　　（五）物業：“和諧”民主

　　現代消費從一般消費轉向體驗消費，由理性消費發展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心；現今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨；在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。

　　海爾產品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其服務，產品研發都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調、冰箱、洗衣機等產品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。

　　在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務延伸、拓展到物業管理服務上。因為物業管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的認同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業管理公司來接盤，為現有業主提供優質的服務，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業主的贊譽。這樣，老業主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。

　　三、推廣：多管齊下

　　一個成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯系。境界的品牌，并不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在于消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態。強的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。市場營銷的戰爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對嗎？

　　最主要的，因為房產乃關系到一個家庭的福祉的關鍵性消費，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們、征服他們

　　（一）廣告：媒體打壓

　　廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用，限度地提高廣告資金的回報率；二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，采取任何活動都一樣，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經濟”。

　　通過本人多次經驗的證明，現有個很好的考核方法：

　　如果廣告后收益>廣告費用,則是經濟的,可行!可是,學過甚至關注、了解過經濟學的人都知道，企業是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創造利潤的化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結構化，以達到花最少的費用而獲取訴求的化。舉個例子，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結論。

　　另外，特地針對區內各鄉鎮農村市場的實際，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告進入農村的“心臟”，更快、更準、更優地搶占農村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實，企業這種拒絕墻體廣告的態度可能是一個錯誤的決策。據調查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國

　　移動”、“新飛冰箱”、“創維電視”、“農業銀行”等。時代進步、經濟發達，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業所追求的是實用、實惠的雙“實”原則！我們提倡的是“實實在在”的那點東西！對吧？

　　（二）造勢：聲勢浩大

　　我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰者，求之于勢，而不求之于人。”造勢主要靠進行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調容易產生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉化成“實”的“物質”。

　　具體推介有多種操作方法：

　　1.利用突發事件(包括國內外甚至小到本省、市、區發生的有影響力的事件)來進行炒作。商場如戰場，作戰，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發事件宣傳自己，對于知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力。

　　2．必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地了解我們的產品。為其沖動購房時打了一劑強心針；讓產品在消費者的意念當中構筑了一個清晰的模型；令其在決定購買意識時給我們的產品下了一個重重的砝碼。

　　四、補漏：瞻前顧后

　　最后，特別要注意的是，在執行上面計劃、進行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續發展戰略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發的信息（如名稱、地址、性質等），其實在推介新有樓上，可以隨便找個借口（理由、原因）進行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。

　　五、收尾：殷誠期待

　　在市場經濟條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發現”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯系起來，必須抓住以下三個關鍵：

　　1.勇于打破思維定式。

　　2.善于另辟蹊徑。

　　3.敢于抓住機遇。

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